Respuesta directa: si su hermano vive en la casa heredada y no paga nada, usted no puede echarlo sin más: como copropietario tiene título para estar ahí (art. 394 del Código Civil). Lo que sí puede hacer es reclamarle una compensación por el uso exclusivo desde que se lo requiera de forma fehaciente, exigirle su parte de los gastos (art. 395 CC), pedir la división de la cosa común (art. 400 CC) o vender su parte a un tercero sin su permiso (art. 399 CC).
La situación: su hermano vive en la casa que heredaron entre todos, no paga alquiler a nadie, y encima usted sigue asumiendo su parte del IBI y de los gastos. Él disfruta, usted paga. Y cuando le plantea vender, se niega. Es el caso más frecuente de todos, y también el más injusto.
La buena noticia es que usted tiene salida, y no depende de él.
¿Puede vivir ahí gratis? Lo que dice la ley
Aquí hay un matiz jurídico importante. El artículo 394 del Código Civil permite a cada copropietario usar las cosas comunes, siempre que lo haga conforme a su destino y sin impedir a los demás usarlas según su derecho.
Y ahí está la clave: si su hermano ocupa la vivienda en exclusiva y le impide a usted usarla, ya no está ejerciendo un derecho legítimo, está excluyéndole. Eso abre la puerta a reclamarle judicialmente una compensación por el uso exclusivo, algo parecido a una renta.
Ahora bien, seamos realistas: eso implica demandar a su propio hermano, esperar años y pagar abogado. Muchos no quieren llegar ahí. Por eso conviene conocer la otra vía.
Sus opciones reales, sin engaños
| Opción | Qué implica | Plazo |
|---|---|---|
| Negociar que le pague una renta | Solo funciona si él acepta. Si lleva años sin pagar, no suele hacerlo. | Indefinido |
| Reclamar judicialmente el uso exclusivo | Demanda contra su hermano. Abogado y procurador. | Meses o años |
| Pedir la división de la cosa común | Puede acabar en subasta, con la casa rematada por debajo de su valor. | De 1 a 4 años |
| Vender su parte | No necesita su firma ni su permiso. Usted cobra y sale. | 72 horas |
Por qué el tiempo juega en su contra
Cada año que pasa, usted sigue pagando su parte de IBI, comunidad, seguro y derramas de una casa que no usa y de la que no obtiene ni un euro. Su hermano, mientras tanto, se ahorra un alquiler. Esa asimetría no se corrige sola: el que vive dentro no tiene ninguna prisa por cambiar nada. El tiempo le beneficia a él y le perjudica a usted.
Por eso, cuando alguien lleva años esperando a que su hermano «entre en razón», lo que suele haber ocurrido es que ha financiado durante años la vivienda gratuita de otro.
Vender su parte: la salida que no depende de él
El artículo 399 del Código Civil le reconoce la plena propiedad de su cuota y el derecho a venderla sin el consentimiento de nadie. No necesita que su hermano firme, ni que se mude, ni que esté de acuerdo.
Nosotros compramos su parte aunque la casa esté ocupada por un copropietario. Usted firma ante notario, cobra, y deja de pagar por una vivienda que no disfruta. La situación con su hermano deja de ser su problema.
Puede ver todas las alternativas en nuestra guía principal: qué hacer si mi hermano no quiere vender.
¿Cuánto puedo reclamarle por vivir gratis en la casa heredada?
La regla del artículo 394 del Código Civil tiene dos caras. Su hermano puede usar la casa, sí, pero no puede usarla de manera que le impida a usted usarla según su derecho. Cuando uno ocupa el 100 % de una vivienda de la que solo tiene el 50 %, está excluyendo al otro. Y el uso exclusivo excluyente se compensa.
La cifra habitual es la renta de mercado de la vivienda multiplicada por su cuota de propiedad. Si un piso similar se alquila por 900 € al mes y ustedes son dos hermanos al 50 %, la compensación que se discute es de 450 € mensuales.
| Renta de mercado | Su cuota | Compensación mensual | En 3 años |
|---|---|---|---|
| 700 €/mes | 50 % | 350 € | 12.600 € |
| 900 €/mes | 50 % | 450 € | 16.200 € |
| 1.200 €/mes | 33,3 % | 400 € | 14.400 € |
El detalle que decide el importe: la compensación no suele computarse desde que él entró a vivir, sino desde que usted manifestó su oposición de forma fehaciente. Mientras usted calla, los tribunales entienden que hay consentimiento tácito. Por eso el primer paso, antes que ningún abogado, es un burofax con acuse de recibo en el que usted se oponga al uso exclusivo, reclame la compensación y ofrezca la venta o la división. Ese papel fija la fecha desde la que se cuenta el dinero. Y la reclamación de cantidades tiene un plazo de cinco años (art. 1964.2 CC): lo que no reclame se pierde.
¿Tengo que pagar el IBI y el IRPF de una casa que no uso?
Sí, y esta es la parte que más indigna. El artículo 395 del Código Civil obliga a todo copropietario a contribuir a los gastos de conservación en proporción a su cuota, viva ahí o no. Frente al Ayuntamiento, además, el IBI se puede exigir a cualquiera de los cotitulares; si usted lo paga entero, tiene acción de reembolso contra su hermano por la parte que le corresponde (art. 1145 CC), pero eso es un pleito más.
Y hay un coste que casi nadie ve venir: en el IRPF, un inmueble que no es su vivienda habitual ni está alquilado genera imputación de renta inmobiliaria, un porcentaje del valor catastral (1,1 % o 2 % según el municipio) que se prorratea por su cuota y por los días del año. Es decir: usted declara y paga por una casa en la que vive su hermano gratis.
Aviso: no somos asesores fiscales. Las cifras anteriores son orientativas y su caso concreto debe verlo un asesor o la propia Agencia Tributaria.
¿Puedo echarlo con un desahucio por precario?
Se lo decimos claro, aunque no sea lo que quiere oír: contra un hermano que es copropietario, el desahucio por precario normalmente no prospera. El precario (art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es para quien ocupa sin título alguno, y su hermano tiene título: su cuota de la herencia. Muchas webs prometen esta vía; le costará el pleito y la costa.
Donde sí funciona el precario es en un supuesto distinto: cuando el que ocupa no es copropietario —la pareja del hermano, un sobrino, un inquilino sin contrato— y la mayoría de cuotas de la comunidad revoca la tolerancia. Ahí sí hay una acción clara.
¿Qué vía le conviene y cuánto tarda cada una?
| Vía | Plazo realista | Qué consigue | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Burofax + acuerdo (extinción de condominio) | 1 a 3 meses | Él le compra su parte o venden juntos | Depende de que él quiera |
| Reclamación judicial de compensación por uso | 6 a 18 meses | Cobra por los años que él ha vivido gratis | Costas si no acredita la oposición fehaciente |
| División judicial de la cosa común (arts. 400 y 404 CC) | 18 a 36 meses | Se vende y se reparte el precio | Subasta: es frecuente adjudicar por debajo del valor de mercado |
| Venta de su cuota a un inversor (art. 399 CC) | 7 a 15 días | Cobra y sale del problema sin pleito | Se cobra entre el 30 % y el 60 % del valor de su cuota |
La cuarta vía es la única que no depende de su hermano. El artículo 399 del Código Civil le permite vender, ceder o hipotecar su parte sin pedirle permiso a nadie. Él solo conserva el derecho de retracto de comuneros: nueve días naturales desde que conoce la venta para igualar la oferta y quedarse la cuota (arts. 1522 y 1524 CC). Si es una herencia todavía sin repartir, el retracto aplicable es el de coherederos del art. 1067 CC, con el mismo plazo de un mes desde que se le comunica.
Si su hermano no discute el uso pero sí la venta, le interesa leer qué pasa si un hermano quiere vender y el otro no. Y si lo que quiere es quedarse usted con la casa, aquí tiene cómo comprar la parte de la casa a su hermano sin cometer el error fiscal más caro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a mi hermano de la casa heredada?
No directamente. Como copropietario tiene título para estar en la vivienda (art. 394 CC), así que el desahucio por precario suele fracasar. Lo que sí puede hacer es reclamarle una compensación por el uso exclusivo y pedir la división de la cosa común (art. 400 CC), que termina con la venta del inmueble.
¿Puedo reclamarle el alquiler de todos estos años?
Puede reclamar una compensación por el uso exclusivo, pero normalmente solo desde que usted se opuso de forma fehaciente (un burofax con acuse de recibo), no desde que él entró a vivir. Además, las cantidades prescriben a los cinco años (art. 1964.2 CC).
¿Tengo que seguir pagando el IBI si no uso la casa?
Sí. El artículo 395 del Código Civil obliga a contribuir a los gastos en proporción a la cuota, se use la vivienda o no. Si usted paga la totalidad, puede reclamarle a su hermano su parte por la vía del reembolso (art. 1145 CC).
¿Puedo vender mi parte si mi hermano vive dentro?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite vender su cuota sin el consentimiento de los demás copropietarios, aunque la vivienda esté ocupada por uno de ellos. Su hermano solo tendrá el derecho de retracto: nueve días para igualar la oferta (arts. 1522 y 1524 CC).
¿Cuánto se cobra por una parte de una casa ocupada por un hermano?
En el mercado de proindivisos las ofertas se mueven habitualmente entre el 30 % y el 60 % del valor proporcional de su cuota. Cuanto más difícil sea la situación (ocupación por un copropietario, negativa a vender, deudas pendientes), más baja la horquilla. El pago suele cerrarse en 7 a 15 días.
¿Quiere salir de la casa heredada sin esperar al juzgado?
Compramos su parte del proindiviso aunque su hermano viva dentro y aunque se niegue a vender. Estudiamos el caso, le damos una cifra concreta y, si le encaja, firmamos ante notario en cuestión de días. También puede ver nuestro trabajo en nuestro formulario de contacto.
Gestión de Activos Peninsulares, S.L. — CIF B-84314681
C. de Apolonio Morales 10, 28036 Madrid
Teléfonos: 91 315 92 04 · 609 12 41 49 · 609 05 96 81
¿Prefiere verlo explicado? Aquí tiene el vídeo sobre empresas que compran proindivisos.
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