Respuesta directa: para comprar la parte de la casa heredada a su hermano no firme una compraventa: haga una extinción de condominio en escritura pública. La compraventa tributa por ITP (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma); la extinción de condominio tributa por AJD (entre el 0,5 % y el 1,5 %). En una vivienda de 200.000 € la diferencia ronda los 5.000 euros. La compensación debe pagarse en dinero (art. 1062 del Código Civil).
Hay dos formas de acabar con una casa heredada a medias: que usted compre la parte de su hermano, o que usted venda la suya. Las dos son legítimas, pero tributan de forma muy distinta, y esa diferencia puede costarle miles de euros si la hace mal.
El error fiscal que cuesta miles de euros
Si usted «le compra» la mitad a su hermano mediante una compraventa normal, esa operación tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que según la comunidad autónoma ronda entre el 6 % y el 10 % del valor de la parte adquirida.
Pero si la misma operación se hace correctamente como extinción de condominio —es decir, disolviendo la copropiedad y adjudicando la vivienda íntegramente a uno—, no se considera una transmisión, sino una especificación del derecho que ya se tenía. Y entonces tributa solo por Actos Jurídicos Documentados (AJD), en torno al 0,5 % – 1,5 %.
| Compraventa de la mitad | Extinción de condominio | |
|---|---|---|
| Impuesto | ITP | AJD |
| Tipo orientativo | 6 % – 10 % | 0,5 % – 1,5 % |
| Requisito | Ninguno especial | La copropiedad debe disolverse por completo |
Atención al requisito, porque es donde casi todo el mundo tropieza: para que Hacienda lo acepte como extinción de condominio, la vivienda debe quedar en manos de un solo titular. Si son tres hermanos y uno le compra a otro pero siguen quedando dos copropietarios, no hay extinción: es una compraventa y tributa por ITP.
Esta información es orientativa; los tipos varían según la comunidad autónoma. Consulte su caso con un asesor fiscal antes de firmar.
¿Y si su hermano no quiere vender su parte?
Aquí llega el muro con el que se encuentra la mayoría. Nadie puede obligar a su hermano a venderle su cuota. Es suya, y si no quiere desprenderse de ella, no hay forma de forzarle.
Pero, y esto es lo que casi nadie sabe, funciona igual en el otro sentido: él tampoco puede obligarle a usted a quedarse. El artículo 400 del Código Civil es claro: «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad».
Si no puede comprar, puede vender
Muchas veces el problema no es la voluntad, sino el dinero: usted querría quedarse la casa, pero no tiene liquidez para pagarle su parte y el banco no le concede la financiación. O al revés: usted quiere salir y su hermano ni compra ni vende.
En cualquiera de esos escenarios, el artículo 399 le da una salida que no depende de nadie más: vender su cuota. No necesita la firma de su hermano, ni su permiso, ni su acuerdo. Usted firma ante notario, cobra, y se desvincula.
Puede ver todas las opciones en nuestra guía principal: qué hacer si mi hermano no quiere vender.
¿Qué contrato necesito para comprar la parte de la casa a mi hermano?
Mucha gente busca un «contrato privado de compraventa entre hermanos» y lo firma en la cocina de casa. Se lo explicamos claro: ese papel es válido entre ustedes dos, pero no le hace dueño frente a terceros. Para inscribir en el Registro de la Propiedad hace falta escritura pública ante notario, y sin inscripción usted no puede hipotecar, ni vender con seguridad, ni oponer su derecho si su hermano tiene un embargo.
El documento correcto se llama escritura de extinción de condominio (o de disolución de comunidad). En ella se hace constar que el inmueble es indivisible, que se adjudica íntegramente a uno de los copropietarios y que este compensa al otro en metálico. Ese último detalle no es un formalismo: si la compensación se paga con otro bien, Hacienda puede recalificar la operación como permuta y liquidarla por ITP.
¿Cuánto se paga de impuestos: compraventa o extinción de condominio?
| Concepto | Compraventa de la cuota | Extinción de condominio |
|---|---|---|
| Impuesto | ITP (transmisiones) | AJD (actos jurídicos documentados) |
| Tipo habitual | 6 % – 10 % según CCAA | 0,5 % – 1,5 % según CCAA |
| Vivienda de 200.000 €, mitad indivisa | ≈ 6.000 – 10.000 € | ≈ 500 – 1.500 € |
| Plusvalía municipal | Sujeta | No sujeta si no hay exceso de adjudicación |
| Notaría y registro | 600 – 1.200 € | 600 – 1.200 € |
Tres advertencias que le pueden ahorrar un disgusto:
- El valor no lo pone usted. Desde 2022 la base mínima de tributación es el valor de referencia del Catastro. Si escrituran por debajo, Hacienda liquida por el valor de referencia y añade intereses.
- La base de AJD se discute. El Tribunal Supremo fijó en 2018 que la base es el valor de la parte que se adquiere, no el del inmueble entero, pero algunas administraciones autonómicas siguen criterios propios. Conviene confirmarlo antes de firmar.
- El IRPF de su hermano. Si la adjudicación se corresponde con su cuota y no se actualizan valores, no hay ganancia patrimonial. Si recibe más de lo que le tocaba, esa diferencia sí tributa.
Aviso: no somos asesores fiscales ni financieros. Los tipos varían por comunidad autónoma y su caso concreto debe verlo un asesor.
¿Y si no tengo el dinero para comprarle su parte?
Es la situación más habitual. Tiene tres salidas reales:
- Hipoteca para extinción de condominio. Los bancos la conceden y suele financiar hasta el 80 % del valor de tasación, pero solo si sus ingresos aguantan la cuota en solitario. Si la casa ya tiene hipoteca a nombre de los dos, necesitará que el banco acepte liberar a su hermano: no es automático.
- Vender los dos y repartir. Es lo más rentable en dinero, pero requiere acuerdo. Si no lo hay, la salida judicial es la división de la cosa común (arts. 400 y 404 CC), con 18 a 36 meses de plazo y el riesgo de que la subasta adjudique por debajo del valor de mercado.
- Vender su propia cuota. El artículo 399 del Código Civil se lo permite sin pedirle permiso a nadie. Su hermano conserva el derecho de retracto de comuneros: nueve días para igualar la oferta (arts. 1522 y 1524 CC).
Si lo que ocurre es que él vive en la casa y no paga nada mientras usted sigue asumiendo gastos, la vía cambia: lea qué puede hacer cuando su hermano vive en la casa heredada y no paga. Y si simplemente se niega a vender, aquí tiene las salidas cuando su hermano no quiere vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que pagarle a mi hermano por su mitad?
Lo que valga su cuota: el valor de mercado de la vivienda multiplicado por su porcentaje de propiedad, descontando las deudas que pesen sobre el inmueble. Tenga en cuenta que Hacienda tomará como mínimo el valor de referencia del Catastro para liquidar el impuesto, aunque ustedes acuerden otra cifra.
¿Vale un contrato privado de compraventa entre hermanos?
Es válido entre las partes, pero no permite inscribir en el Registro de la Propiedad. Sin escritura pública ante notario usted no podrá hipotecar el inmueble ni oponer su derecho frente a terceros, y queda expuesto si su hermano acumula embargos. Lo correcto es una escritura de extinción de condominio.
¿Es mejor una compraventa o una extinción de condominio?
Casi siempre la extinción de condominio. La compraventa tributa por ITP, entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma; la extinción de condominio tributa por AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 %, y no está sujeta a plusvalía municipal si no hay exceso de adjudicación. En una vivienda de 200.000 € la diferencia ronda los 5.000 euros.
¿Puedo pedir una hipoteca para comprar la parte de mi hermano?
Sí. Existe la hipoteca para extinción de condominio y suele financiar hasta el 80 % del valor de tasación. El banco valorará si sus ingresos soportan la cuota en solitario y, si ya había una hipoteca conjunta, tendrá que aceptar liberar a su hermano de la deuda.
¿Y si mi hermano pide un precio desorbitado?
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión (art. 400 CC). Si no hay acuerdo, puede pedir la división de la cosa común: al tratarse de una vivienda indivisible, el juzgado ordena su venta y el reparto del precio (arts. 404 y 1062 CC). Es lento —de 18 a 36 meses— y la subasta suele adjudicar por debajo del mercado, así que conviene usarlo como último recurso o como argumento para negociar.
¿Puedo vender mi parte a un tercero en lugar de a mi hermano?
Sí, el artículo 399 del Código Civil lo permite sin su consentimiento. Su hermano solo tiene el derecho de retracto de comuneros: nueve días desde que conoce la venta para igualar la oferta (arts. 1522 y 1524 CC). Las ofertas del mercado de proindivisos se mueven entre el 30 % y el 60 % del valor proporcional de la cuota.
¿No puede comprarle su parte y quiere salir ya?
Si la operación no le sale a cuenta o su hermano bloquea el acuerdo, compramos su parte del proindiviso y usted cobra sin pleito. Estudiamos el caso, le damos una cifra concreta y firmamos ante notario en días. Puede ver cómo trabajamos en nuestro formulario de contacto.
Gestión de Activos Peninsulares, S.L. — CIF B-84314681
C. de Apolonio Morales 10, 28036 Madrid
Teléfonos: 91 315 92 04 · 609 12 41 49 · 609 05 96 81
¿Prefiere verlo explicado? Aquí tiene el vídeo sobre empresas que compran proindivisos.
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